【只發干貨】一個10年項目負責的規劃思路歷程

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說實話，工作了這么多年，已經變得很懶，幾乎就是各大論壇的伸手黨，現成的拿來用是王道。經常因項目需要游逛于各種論壇，查找資料，不是每一次都有精力為了積分什么去整理一篇文章或心得。但這次不同，sketchUp吧太絕了，0積分就是個死局，我終于還是屏住耐心，決定以實際行動支持大家的勞動成果。我一向尊重知識產權，因為我時常體會著其中的不易。因此，我要把目前網絡上幾乎找不到的項目思路類文章用實例為大家做一次分析和講解，撇開方案能否認同之外，希望大家將重點放在思路形成的過程上，這才是精華，是最終的統一公式。希望各位論壇前輩屆時可以不吝寶石，讓我也能順利拿到心儀的論壇資源，不勝感謝！（另外，此文已于企業內刊發表，此次文章僅用于學習，其中圖片屬佩西道斯公司版權，如有不經同意的挪用，后果自負）
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為養老尋找心底的家園——威海東部新城康養之都城市設計

一引言

最近幾年，隨著我國各個省市老齡化的進一步加劇，社會對養老產品的關注度越來越高，而以往只是停留在紙面上、理論研究階段的養老地產，一下子成了市場的新寵。各大開發商均已適時推出了自己的養老地產產品，有以會員制服務租賃收益為基礎的高端養老社區，如太康之家·申園，上海親和源老年公寓等，本質是賣服務；也有以適老設施、老齡服務和老年社區建設為賣點的房地產項目，較為優秀的如綠城烏鎮雅園、保利西塘越等。但市場上更多的是假借養老實為房地產開發的純地產項目，其中又以相關的旅游地產為重災區。其本質上還是簡單的賣房子，最多配上些適老設施，而對真正老年生活的深層次需求理解一無所知。這又一次上演了地產界的中國式浮躁。雖然整體浮躁，但其中也不乏一些真正負責任的企業和先進的理念思想，如綠城，如萬科……，又如此次項目的業主方——威海城投。

此次的項目基地總用地面積約2平方公里，位于剛剛批復進入實施的威海東部新城濱海核心功能區，周邊擁有豐富的旅游景觀資源，加之威海歷來都是養老養生的勝地，甲方希望借此打造未來養老社區建設的標桿，構建真正符合老年人生活需求的服務和機制的實驗實踐平臺。

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二核心思想

這是一次全新的高難度挑戰，整個團隊都感覺無以著力。因為全國養老社區的建設也還都處在實驗階段，所有的案例參考都還十分蒼白，國外的優秀案例卻又產生于不同的國情和社會背景。這給項目的順利進展造成了不小的障礙。對此，以我的經驗，思路將決定項目的成敗。因此我想重點講解下我們的思路歷程，從而從更深層次進行項目的解析。

1 走不通的老路

起初，我們試著從資源等優勢著手分析。基地的所在確實很優越：東部新城的核心功能區緊臨商務中心，兩條快速通道直達市區，中央景觀逍遙湖近在眼前，離海僅僅800米且擁有專屬沙灘步行通達，石家河生態公園對角環抱，花海度假區已具規模，等等這樣的優勢讓我們集體感覺十分良好。但靜下心思考，這些優勢又有哪些才是項目獨有的、核心的呢？答案很殘酷，一個都沒有！你說離市區近，但總比不過市區吧；你說擁抱碧海金沙，威海哪里不靠海；你說鄰接逍遙湖和生態公園、花海景觀已具規模，總比不上威海著名景區劉公島、成山頭吧……無解，再次陷入迷茫中。

2 找到問題根源

路徑走不通，說明思路有問題。追根溯源，回歸初心。重做大量的深入研究，不僅深挖了資源基礎，更多則是看到了市場的問題。

威海是中國旅游地產建設的典型代表，是很多人向往的養老之地。但現實卻是旅游地產鬼屋空置的重災區，數百公里的海岸線旁建設著密密麻麻的住宅小區和售樓中心，其中不乏借題養老發揮的項目。來自全國各地的購房客跟隨看房大巴一輛輛的到來，隨即又一車車的離開，留下的就是身后那買了賣也賣不掉的海景樓房。中央電視臺2015年12月20的《經濟半小時》還就此危機做過專題報道。如此嚴峻的市場現況，我們該如何破題？

經過分析，我們認為這些項目之所以難以成功，正源于其開發初衷的短視。僅僅是依托資源環境賣傳統的無特色產品，做的是無需回頭客的一錘子買賣，從沒真正走過心！這樣的產品，如何能贏得長期市場？又如何能建立口碑呢？

3 新視角鑄核心

看清了問題，明白了我們此次項目成功與否就看產品和服務能不能抓住客戶的心。于是，我們對養老客群以及候鳥置業客群的生活心理需求進行了廣泛了解和深入分析。不廢話，直接上結論：無論養老置業還是候鳥置業，根本上都是在尋找一種期望的生活，一個駐留在心底的活生生的家！這，就是我們此次設計應該的方向，應該做的事！

三靈魂定位

好產品要基于市場，高于市場。市場的認可，源自于產品與客戶的心靈呼應。因此，好的產品，應該擁有自己的靈魂，用以去觸碰那群獨特的心靈。

1 尋找特質

于是，我們重新審視基地的特質。

首先，威海與比利時根特市是友好城市，雙方有良好的中歐合作交流基礎，且現狀老城區建筑普遍以歐式坡頂為特色，紅頂白墻，碧海藍天，盡情展現著威海歐陸般的風情和雅致；其次，基地周邊擁有大量的苗圃花場和生態農田，風力發電機組白色的扇葉成排的點綴在茂密的黑松林之中，加之當地村民住宅高隆的海草屋頂，處處洋溢著濃濃的田園風情；最后，地處未來城市發展核心的區位，以及現狀與老城快捷的交通聯系，這為片區家庭生活的導入掃平了障礙，加之市區所缺失的優美的生態環境基底，終將吸引充足的棲居向往。

2 靈魂定位

總結之上的三種主要特質，我們發現，其正對應了三種典型的康養情懷，即歐陸致雅、田園拾夢、天倫享樂。分別體現了對歐陸浪漫雅致生活的追求、對回憶中少時田園生活的追憶、對四世同堂闔家歡樂的傳統家庭幸福生活的向往。繼續分析，擁有以上情懷的老年客群，更具文化內涵，更注重自身養老過程的精神生活的滿足。按照馬斯洛的需求層次理論，本次項目的成功取決于是否可以滿足人性的高階需求，如社交、尊重和自我實現需求等。

基于此，我們提出了本次項目的定位：一個夢圓今生的棲養勝地。

定位和主題意境目標一旦確定，我們就可以從產品策劃、規劃設計、建筑設計、景觀設計等各個層面展開來確保目標的實現，真正讓產品觸動業主的心靈。

四產品策劃

核心公共產品的順利運營，是保障項目成功的前置條件。

因此，在思考具體的產品之前，我們還很有必要思考下產品的量級，也就是其服務等級。這主要是為了未來單項目的順利運營考慮。區域內的使用客群是否足以支撐？是否有通過旅游等吸引對接渠道實現客群放大的可能，來保障項目的運營效益？

介于基地所處的東部新城人氣不足的發展現況，以及未來業主可能以候鳥養老為主的實情，我們慎重的選擇了后者。通過強調產品的主客共享屬性，來對接區域旅游，放大使用客群，保障產品的順利運營。

有了之上的考慮，我們明確了產品設計的總體框架：三類主題，一個紐帶，四種棲居。三類主題分別是——歐陸浪漫雅致生活、田園生態閑適生活、樂享天倫闔家生活；一個紐帶即圍繞區域客群共同需求的精神文化公服類產品；四種棲居則是在三類主題之外，額外考慮未來對接城市職居配套，形成的歐風共同公寓、田園度假林宿、全齡闔家公館、都市風尚名宿等棲居產品。

產品策劃的過程很復雜，其中最重要的思路之一是主客共享、旅游吸引的產品如何構思。我們還是從威海中歐合作的比利時出發，找到了比利時典型的價值元素：建筑雕塑、先鋒藝術、溫泉SPA、天鵝元素、花卉廣場、巧克力糖果、葡萄酒等。

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由此出發，大量的過程文字暫且讓我們略過，直接看結論，最終確定的本次規劃主力產品體系，如下：

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每一個產品均經過了深入的市場可行性論證，并且產品間廣泛互動，滿足各個層次的需求的同時，實現大區域產品服務的閉環，構建了規劃區康養服務的生態鏈。這為項目的規劃設計奠定了堅實的市場基礎。

五規劃設計

完整的解決了項目成功的前置條件，接下來便是規劃設計上的銜接、優化與烘托。

1 總體規劃1.1 規模及原則

首先是通觀全局的總體規劃。定量是其制作的前提。根據對總體規劃的用地拆解核算，最終確定規劃區未來將承擔約3.6萬人的居住人口。并以此為基礎，明確了各類公共服務配套設施的規模需求，實現了總體規劃的定量指導。

其后是規劃原則的制定。我們根據康養客群的需求特征，最終確定本次規劃的總體原則：開放社區、遠景對接；強化步行、活力生活。

1.2 規劃思路及總體方案

從整體地形認識和分析著手，找準基地內外的核心要素，按重要度進行思路的推演和拆解，最終得出我們的總體方案。整個推演過程可以拆解為12個步驟，如下：

1. 現狀要素梳理：現狀地形及水系，東西高，中央低。

2. 生態防護：考慮雨洪防治，中心形成景觀蓄洪湖；預留發散排洪綠道，確保基地生態安全。

3. 理念植入：植入比利時典型天鵝元素，形成中心景觀形態。

4. 要素串聯：打通濱海與基地及西側CBD區域的便捷聯系。

5. 優化路網：優化原規劃方格路網為更契合地形及功能聯動的弧形圈層路網體系。

6. 門戶對接：發散次干路與上位規劃相銜接，促進核心資源導入。

7. 向海打開：中央景觀面向湖海打開，沿岸設置核心旅游功能圈，實現與北部區域景觀資源的無縫對接。

8. TOD模式：引導南側有軌電車站點客群導入，強調南北山海縱軸延續，沿次干路布置區域公共服務設施及商業走廊。

9. 特色棲居：圍繞公服及旅游，周邊自然形成三大居住片區，中央則結合旅游預留特色公寓居住區。

10. 配套環布：依托區域第二圈層支路體系及綠地景觀，布局環帶社區公服配套，結合功能性綠道植入步行體系，串聯各大功能板塊。

11. 功能業態：內圈旅游，軸帶公服，居住環布。

空間格局：延續地形走勢，考慮未來CBD等周邊區域的過渡銜接，東西兩側高，向中央逐漸跌落。

最終，本次規劃的總體方案順勢而成，其中的思路邏輯一目了然，于無形的基地中形成了一種必然的空間格局。

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彩平

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1.3 結構解析

通過之上嚴密的規劃思路推演而成的規劃布局，最終形成一心、一軸、一環、四區、多條放射景廊的總體結構。

一心：天鵝湖中央景觀核心。

一軸：強調山海聯動的南北山海景觀軸。

一環：一個強調隨時隨地健康運動的串聯各個功能片區的公共健身綠環。

四區：以特色棲居和公服為基礎形成的中央旅居休閑區、北部風情園宿區、東部闔家歡宿區、西部都市藝宿區。

多條放射景廊：強調基地與周邊景觀要素的溝通，依托基地水系廊道等形成的中心發散的多條景觀綠廊。

好了，到了這一步，大面的規劃思路已經因地制宜的順承上了整體發展策劃，之后就是常規的規劃系統解析了，包括交通系統、公服系統、景觀系統、生態系統等等，各位前輩各有自己的思想和體系，我在這里就不獻丑了。再之后就是每個片區的詳細設計規劃說明，這一點當然也是仁者見仁智者見智，八仙過海各顯神通，方案可以各種神器和思路爆炸，但無論怎樣，萬變不離其宗，既然已經從上位的邏輯關系推導出要做什么，那細節無非就是從思路、下級功能、景觀、公服甚至是擺設裝飾等等各個方面去烘托和映襯這個區域的主題，讓其真正能夠實現你的策劃思想。完成了這一步，最后不要忘了實施運營，劈開打醬油的經濟測算，真正有價值的應該是你為這個項目整體策劃到規劃實施所做的模式創新，這就要結合甲方的實力和資源來具體分析了，因此和甲方的溝通一定要到位，只有這個模式可行了，項目才能夠有真正實施的可能，不然，大家都知道結局。

~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~草草的收場了~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

和內刊發文相比，文章我省略了后面大量的細節介紹，主要是我覺得其不能充分的指向這次的主題，即便如此，太多的文字，大家能堅持看到這里的都是真朋友。最后，希望這篇不算完整的文章能夠給到一些同志有所啟發，整理的倉促，還望見諒。（by，高抬貴手，不吝寶石啊！！！）

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CuiLei · 2016-11-22 17:17:27

2平方公里，3萬多人，相當于一個小鎮的規模了，但通篇沒看到產業植入及規劃相關內容，只看到了產品設計，最后出來就是個超大的社區，當然這可能和上位規劃，業主需求等有關，也可能是作者做了沒介紹，但感覺對這種以居住產品拿地的規劃模式現在政府的接受程度已經不高了（這里只是指包裝手法和切入點）。從城市設計形態上，個人覺得既然已經調整了上位路網規劃，如果能在大塊的住宅地塊中打通一些生態廊道和創造一些公共空間與湖連接可能會更好一點，現在感覺公共綠化公園都集中在湖面那邊。