樓盤設計運營經驗（項目策劃100細節）

雖已不做設計，偶在公司資料庫看到這些。。。
...感覺有部分對設計師也有用，
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項目策劃管理的100細節
　　"價格永遠是最大的賣點"。在市場競爭越來越激烈、項目同質化越來越嚴重的情況下，探詢既能降低成本又能增加賣點的方法，既有利于發展商，也有利于消費者。現根據多年的操盤經驗而整理出100種做法，供大家參考。
　　1．如果規劃對車位數量有嚴格的規定，可改全地下停車為半地下停車，因為后者施工成本低、采光好、更便于管理。如果能利用地勢的天然高差做半地下停車場則更好。
　　2．可能的話，盡量采用地面停車。特別是Townhouse或小別墅項目，如果一味地追求室內或獨立車庫，必將增加銷售面積，也就失去了項目的本性定位，增加了消費者的購房支出。將車輛停在樹木掩映下的入口廣場或窗下，客戶也能接受。
　　3．可以利用項目的紅線退距當作地面停車場，給客戶以更多地、不同層次的消費選擇。過于追求"人車分流"、甚至走火入魔地為了追求"人車分流"而將社區立交化，必定增加生產成本，也就相應地增加了消費者的購置成本和生活成本，也不符合未來社區的發展趨勢。
　　4．盡量降低停車庫層高，層高2.2米以下不計建筑面積，也就不繳納相應的稅費。
　　5．對于中小城市的中檔樓盤來說，其客戶的私車擁有率較低，因而車輛往往成為炫耀的物品，站在陽臺上俯視愛車，就象看自己的孩子在樓下玩，十分滿足、愜意。因此，地面停車比地下停車更受消費者歡迎。
　　6．水景社區的水岸，如果采用硬而高的岸堤，則只能臨水而不能親水，甚至更不安全，最好采用自然坡。
　　7．減小人行道寬度，因為彎而窄的人行道更具美感。人行道不要安砌立沿石，采用紅磚或片石平面安砌，讓草自然地向人行道延伸，更具品位。
　　8．拙劣的雕塑或小品經不起長久的欣賞，不如用秋千、單杠等參與性健身器材代替。秋千和木馬對所用人都是童年美好的回憶。
　　9．多種樹、少植草：樹木的綠化作用和養護成本都是草坪所無法比的。
　　10．人工水池盡量要淺：因為地下水資源是珍貴的，政府也是不允許開采的。而在沒有中水的情況下，使用自來水肯定不是長久之計。在北方，淺水池除了夏天賞水外，冬天還可觀石或作為溜冰場。
　　11．減小空曠的大廣場，增加樓間的庭院綠地：因為人們更喜歡在樓根下或樹蔭下玩樂，更喜歡庭院綠地。想一想平房的生活和院子里的樹、房前的花就了然了。
　　12．一樓設計"私家"庭院：打開側門進入小院子，類似別墅生活，既好賣又能提高價位。
　　13．進深較大的多拼型Townhouse，可在樓梯間上方采用屋頂直接采光，成本增加不了多少，卻是很大的賣點。
　　14．通常，多層住宅兩端有山墻的的房子因噪音或日曬等原因不太好賣。可以將靠近山墻的衛生間的窗子開大，增加直接采光面積，能提高衛生間的檔次，有利于銷售，還可豐富外立面。
　　15．外墻磚可用電腦進行不同顏色和圖案的組合拼圖，然后要求施工單位照圖施工即可。同樣的花費，而效果可能大相徑庭。
　　16．復式房屋的客廳部分，可設計兩層挑空：既可降低所減計面積的稅費、出讓金等，又能增加賣點。
　　17．多層的辦公物業也要盡量用電梯：電梯能增加物業的檔次，提高售價，減小樓梯面積。如果不設電梯，單樓梯間的裝飾費用可能抵得上一部電梯的費用。
　　18．允許的話，用實體圍墻代替鑄鐵欄桿式圍墻：實體圍墻費用低，而且給人以安全、高檔、神秘感，更受有"大院情節"的人的歡迎。
　　19．戶型設計要做到干濕分離，以便于管道并用，可減少建安成本。
　　20．智能化報警系統的誤報率很高，而且越多越"智能"誤報率越高。因為一只寵物貓就可能造成誤報，因此可增加人工巡邏，只安裝基本的報警系統即可。
　　21．電話插座最好三個，分別在客廳、主臥、衛生間。一個小細節就是一個大賣點。
　　22．調查顯示，人們對書房的關注程度已大于餐廳。因此，在面積允許的情況下，最好設計有書房。當然書房一定要大，但最好能觀景，以便于休息。
　　23．主臥不要太大（開間不低于3．6米，最好3．9米；開間進深比1：2左右），但功能要多，如可設步入式衣帽間、衛生間、化裝間等三小間。
　　24．客廳不要太大，但利用率要高、開間要寬，更要有足夠的供視聽電器、落地燈、空調等使用的各類插座，而且位置要合適；
　　25．非直線型板樓的梯形空間可當作客廳，既可突破傳統的矩形空間，做成曲線或梯形客廳，又可利用豐富的空間設計出家庭吧。
　　26．傭人房不宜太大，要盡量靠近廚房，以便于主傭分道。
　　27．眼睛是心靈的窗子，窗子是房子的眼睛。眼睛之美不在大，但顏色、式樣一定要設計好。例如，改平窗臺為飄窗臺。由于窗未落地，不計面積，但室內空間卻增大了，視野也增大了，還可擺放花草等東西。費用增加不了多少，卻是大大的賣點。
　　28．綠化用樹可在郊區曠野上、山上或農村尋找購買樹型好的、有觀賞價值的成品樹，別自己種。因為十年樹木的花費更高，綠化效果也不如前者。
　　29．銷售就象唱歌，一個聲調是不行的，也要有高音、低音。因此，銷售節奏一定要把握好，要有高低潮，從而減少銷售費用和期間費用，而促銷效果更好。
　　30．社區會所90％以上經營不善，因此要進可能地不做或少做會所。即使必須要做，一定要進行差異性功能設計，即與社區周邊的設施要有差異性，不要重復雷同。
　　31．規模小的社區最好不要配套游泳池，因為游泳池維護費用太高，使用率普遍較低。而且，競爭樓盤如果有更大的游泳池就更尷尬了。
　　32．規模小的社區最好不要配套幼兒園、學校等，因為師資、生源難有長期保障。可與其它學校甚至貴族學校聯建，將本社區的生源作為資源換取入學優惠，遠比自己建設一所要劃算得多。
　　33．陽臺要一步到位，不致于凌亂搭設，又能增加銷售面積。
　　34．閣樓一定要匠心設計，要將設計合理的樣板空間充分展示給客戶，而不是簡單的宣傳"買一送一"。
　　35．屋頂瓦的色彩要與社區風格相一致，不宜太刺眼；價格不一定越貴越好，但要確保施工質量。
　　36．慎設陽臺外花槽：北方風沙大，冬天冷，居民很少在陽臺外花槽內養花，而且澆花的水易沿墻面流下，污染墻面，影響整體的美觀。
　　37．廣告的訴求目的要明確：廣告要達到預期效果，必須要有明確的主題和實實在在的、消費者所能看得見的實惠，才能效果好；否則，還不如不做。
　　38．施工路牌要統一規劃、統一設計、統一施工，費用由施工單位承擔（作為承攬工程的條件之一）。
　　39．嚴格控制建筑模型的制作：一定要選擇一家品牌制作單位；一分前一分貨，盡量選用進口模型材料；在單價確定后，一定要要求制作單位精心制作，而且要有至少三個月的質量保證期。
　　40．對變更工程量采用會鑒制：傳統的"一條龍"簽證制，其實是誰都可以將責任推脫掉，而會簽制是工地代表、監理單位、施工單位、工程造價人員四方會簽、能最大程度地避免。
　　41．圍墻盡量一步到位：一步到位的圍墻有利于前期的樓盤包裝，給客戶以信心，還能減少多次拆砌的費用，只要好參觀入口和施工入口即可。至少沿著主干路的一面圍墻要一步到位。
　　42．墻外綠化和樣板區綠化要一步到位，既有利于樓盤包裝，也可減少二次浪費。
　　43．利用配套的會所、超市或營業網點作為售樓處，既顯得氣派有實力，又避免了因臨時搭建再拆除的浪費。
　　44．供客戶參觀的社區道路宜一步到位，將參觀區和施工區隔開，給客戶以整潔有序的感覺，又可避免安全事故。
　　45．在廚房設計專用冰箱機位，與廚房整體設計，以便于取物；洗衣機位設于生活陽臺，使用便利；滾筒式洗衣機、前開門洗衣機可放在廚房操作臺下，也與廚房整體設計，管線連接比較方便。
　　46．景觀綠化要有層次：草坪、低灌木、高灌木、低喬木、高喬本高低有序，既有層次，又顯自然。
　　47．廣告要請專業廣告公司設計；看似多花了點兒設計費，而廣告效果要好的多。
　　48．要要求廣告公司設計A、B、C三稿，因為同樣的設計費用，卻能擇優刊登。
　　49．要選擇目標客戶習慣閱讀的版面，而不是選最貴的版面。
　　50．L型廚房最佳：面積不大（1．8×3米凈尺寸），利用率較高，最適合一人作飯的"家庭分工"。
　　51．裝修的連保方案：集中采購的裝修材料，要求供應商負責為客戶保修，發展商作擔保。
　　52．售樓處的建材、飾材展示區，由供應商負責××提供樣品和布置；如果還做材料生意，還可借機取得材料的地區代理權。
　　53．電視廣告放在21：00-22：00比19：00-20；00效果更好，因為這一時間段可能正是客戶剛剛回家打開電視的時間。
　　54．大盤因開發、銷售周期長，形象宣傳更重要，所以應多做長期有效的戶外廣告看板。
　　55．為解決郊區住宅的交通問題，可申請公交車設站點，既有利于銷售和宣傳，也是一種長期投資（今后可以轉讓）。
　　56．綠化外包時，要按照成活率支付費費用：既能提高成活率，又能降低費用。
　　57．復式房屋的樓梯設計有時，可在實體隔墻上預留幾個高低、大小不等的洞，作為放置藝術品的壁龕。既能減少工程量，又能增加客戶的想象力，顯得有藝術品位。
　　58．景觀設計中盡量不做或少做大理石石球：因為它摸不得（有落塵）、爬不得、扒不得（很危險）。
　　59．在大城市，與其全種歡賞樹，不如辟出一塊地種果樹，更有田園風光，也有教育價值。
　　60．可在樓間設一個花房：一可觀賞、二可做植物教育、三可銷售贏利，一舉三得，又能增加賣點。
　　61．在普通小區設羽毛球場比網球場更受歡迎，而且價格便宜得多。
　　62．起一個適合社區風格、時尚又易記住的案名，能節省許多廣告費，又能有效營銷。
　　63．除非未定價，否則廣告就要有價格：過多的來電和來訪并不有利于銷售，有明確的價格更有利于銷售。
　　64．一定要選擇一家好的監理公司，而且在施工階段要委托監理公司對施工單位、施工現場進行嚴格的現場管理，使施工工地整潔有序。
　　65．各類管線一定要提前統一規劃、統籌設計、集中施工，防止多次填挖；樣板區的管線盡量一步到位。
　　66．社區大門要精心設計、開盤前做好，只要與施工大門分開，不影響正常施工。
　　67．利用新材料、新工藝盡量使增大室內空間：留給客戶的改造余地大，也增加了出房率，客戶普遍歡迎。
　　68．有概念總比沒概念好：不要否定炒作概念，要善于利用概念，如SOHO現代城。因為好的概念可達到事半功倍的效果。如發展商可針對當前熱炒的BOBOS族，將項目命名為"BOBOS天地"。
　　69．新概念加上新材料、新工藝效果更佳，如公寓 target=_blank>鋒尚國際公寓因"告別空調暖氣時代"而一炮打響。
　　70．除非與規劃的建筑物相沖突，否則一定要保留原土地上的大樹，特別是古樹。第一、古樹不花錢；第二、古樹不是花錢就能買來的；第三、能提高社區品位、增加賣點；第四、能落個保護環境的好名聲。
　　71．查詢、研究、提煉地塊所在的歷史文化價值，利用項目將傳統優秀的歷史文化發揚廣大，既是獨特的賣點，又能起到事半功倍的銷售效果，如"耕天下"。
　　72．立志長遠的發展商，要編發《客戶通訊》，以宣傳公司和項目品牌，同時加強與老客戶的關系，有利于老客戶帶動新客戶。
　　73．要經常組織客戶聯誼會，并要求客戶能一帶一（新潛在客戶）。當然，組織的活動有新聞點，隨后能播發新聞更好。
　　74．令人注目的、有影響力的項目可利用"有獎征集案名"的方式進行前期宣傳，如北京"蘋果社區"。
　　75．可與其他發展商聯合進行（建材設備）招標、（鋪位）招商、（人員）招聘，既能攤銷費用，又能提高效果，還可能引起轟動效應。
　　76．要善于不留痕跡地制造新聞點，如樓體上懸掛"某某省第一大布幅"、"國際友人參觀社區"、"市長召開現場會"、拍賣、搶購等。
　　77．商業物業在銷售前期要盡量能引入大公司、名牌店，隨后再見諸新聞，能起到羊群郊應。
　　78．與媒體聯合進行市場調研：由媒體××提供版面，發展商提供獎品，調研信息由雙方共享。
　　79．經常召開"媒體互動會"或相關活動，讓媒體認可公司及項目開發理念，使媒體以新聞的形式不自覺地對公司和項目進行宣傳。
　　80．公司可設專業"寫手"，持續宣傳公司或項目品牌，畢竟軟廣告比硬廣告效果更好，價格更低。
　　81．要學會并善于危機公關：通過危機公關，將壞事變成好事，從而公眾認為公司是"勇于承認錯誤，負責任"的公司。
　　82．將客戶服務工作視為最重要的工作，加強客戶服務，最好設"客戶服務中心"，并將其與銷售處在地理上分開。
　　83．加強施工管理、增強工程管理人員的責任心，盡量減少返、復工，因為進度提前也算是降低成本。
　　84．定期組織"質量質素見證活動"，讓客戶參觀施工現場和施工質量，給客戶以信心。
　　85．具備基本條件項目要努力爭取申請建設部的"國家康居示范工程"，既有利于銷售，也有利于公司的品牌建設。
　　86．根據公司發展戰略和項目的具體情況，可參與本地的"明星樓盤"評比等活動。
　　87．如果參加房展會，一定要精心設計和裝飾展位，因為增加的促銷效果遠比投入大得多。否則，不比不知道，一比想逃跑。
　　88．員工是"公司、項目、個人"的代表，是內部顧客，是公司的資源，所以一定要盡量提高員工滿意度，讓員工認可公司的價值和項目開發理念。要知道，同樣的薪水支出而業績可能天壤之別；要記住，內部的不良消息傳播出去，對項目可能是致命的。
　　89．日常特別是活動或節日期間，設計制作精美的、獨特的、有展示和收藏價值的禮品進行定向派送，費用比廣告低，而效果卻好得多。
　　90．看樓車的車體要精心裝飾，如將車窗裝飾的似燈箱廣告，又似溫馨的家，那么售樓車就成了一道流動的風景線，也是最便宜的戶外廣告。
　　91．物業管理要變被動為主動服務，要注重細節服務、特殊服務、心理服務。如早晚擦干凈樓梯扶手、替業主擦干凈分戶門等比冠冕堂皇地承諾與意義的多，以不斷提高客戶的滿意度，形成較高的美益度。
　　92．充分利用圍墻這一××的廣告載體，將圍墻設計成一面與項目整體風格相符的、能充分展示項目形象的、能承載項目宣傳主題的藝術畫卷。
　　93．要利用沿街的樓房主體，在樓體上掛項目的宣傳布幅。既能充分利用樓房主體這一××的廣告載體，又能美化工地。
　　94．項目的VCD宣傳片，一張才二元左右，其圖象、畫面和解說詞遠比樓書的信息大，而且顯得時尚、品位，比費用高、靈活性差的樓書更受客戶全家的歡迎。當然，戶型圖等更適宜用平面樓書來展示。因此VCD配上樓書效果更好。
　　95．建立公司的網站，讓客戶在網站上盡量全面地了解公司和項目。
　　96．戶型設計可單獨招標，戶型要充分體現舒適性、科技性、區域性、迎合性原則，真正做到以人為本。有創新的戶型能降低很大的促銷費用，又是大賣點。
　　97．根據項目和客戶定位，特別是以面向二次置業者為主銷售時，盡量提供精裝修。精裝修時附加的項目賣點，而成本卻比客戶自己裝修要低。
　　98．設計一個好的項目標志，申請幾部有規律號碼的售房電話，促銷效果同樣事半功倍。
　　99．慎做大噴泉，多為小水景、親水池。如利用毛面大理石做2-4厘米深的嬉水池，更受兒童歡迎。